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文 / 研究员 王方引言我国最早于1992年提出后勤社会化观点，90年月后期医院后勤服务市场开始兴起，医院物业治理市场也随之快速生长。我国的医疗机构众多并处于增长阶段，政策驱动和辽阔的市场空间，为医院物业治理行业提供了良好的生长机缘。市场上现在已经存在一些优质的医院后勤服务商，但医院物业治理市场相比其他业态还存着较大空缺。医院物业主要服务内容和特征医院物业治理是为医疗机构各部门提供全方位、多条理的统一治理与服务的运动，是医院日常治理运动的主要组成部门。

医院物业治理服务内容远超传统意义上的物业治理，除了传统的“四保”业务，还包罗了：医疗辅助服务，如导医、护工、专业陪护等；医疗卫生，如医疗垃圾处置惩罚、医疗消毒、工具消毒以及医护人员事情服、病人服、床上用品的清洗；物资配送，如跑单取药、送磨练标本等。医疗机构因其功效定位具有特殊性，与其他机构有本质区别，因此，医院后勤外包服务与传统物业服务也存在显着差异：1. 专业性医院物业存在多种宁静风险因素，如医疗垃圾携带有毒物质或致病细菌、医院容易发生交织熏染和群体事件等，因此医院物业对情况宁静治理的要求极高，医院物业需制定严格的治理划定，并配备具有专业的治理人员，保障医疗情况。2. 一连性医院是救治病人的场所，24小时一连运行，要求物业治理服务也不能中断。一是安防治理，包罗对收支的人流和停放车辆要24小时不中断举行秩序治理；二是设施设备治理，需要24小时不中断的供应以及做好备用电源治理。

3. 技术性医院新建楼宇规模庞大、修建庞大、设备设施先进，需要物业服务企业具有较强的资源整合能力与管控能力。医疗设施的治理需要医院物业制定相应的技术规范和治理规章，增强专业技术团队建设和物业治理人员能力培训。4. 计划性医院面积大、来往人员多而庞大、突发事件较多，因此物业治理需要有较强的计划性。

对于突发情况备有应急预案来妥善处置惩罚，保证病人的就医宁静。医院物业市场空间及驱动因素分析(一) 政策驱动：后勤服务社会化革新不停深入，医院物业治理面临政策机缘恒久计划经济体制下，医院多由事业单元卖力运营治理，存在物业治理成本高、效率低的问题。

后勤服务社会化是指学校、医院、政府机关、交通枢纽等都会公共修建和公共空间转变后勤服务模式，从原先自己建立后勤部门或公司，转变为外包给市场化运作的公司，从而发挥专业化分工降本增效、转移运营风险的作用。我国早在1992年就提出后勤服务社会化的观点，今后在医院领域也出台了较多相关政策。

表1医院后勤服务社会化相关政策后勤社会化建设革新了旧有的治理模式和业务流程，能够提高事情效率，提升后勤服务水平。2018年第四届全国医院后勤革新生长大会暨中国卫生工业企业创新生长论坛召开，国家卫生康健委主任、党组书记马晓伟对大会做出指挥，要求推进医院后勤服务社会化，努力实现效益与效率的有机统一。举行社会化革新，推进机关及企事业单元后勤服务市场化已经是局势所趋，随着革新的不停深入，医院物业服务市局面临较大的政策机缘。

(二) 市场驱动：市场潜力将继续释放，医院物业服务企业迎来发展机缘我国医疗机构众多且还在不停增加，停止2019年尾全国共有医疗卫生机构101.4万个，相比2018年尾增长了1.66%。其中医院3.4万个，在医院中有公立医院1.2万个，民营医院2.2万个。数量庞大的医疗机构为医院物业服务的市场生长奠基了基础。

凭据医管家医院后勤服务研发中心推算效果，2020年全国医院后勤服务市场规模将到达1287.72亿元。历经30多年，公立医院的后勤保障社会化革新顺利推进，现在一、二线都会的医院物业服务基本全部外包，三、四线都会仍有30%-40%的医院物业服务未完成外包。凭据医管家调研，各项医院物业服务的满足度较高，医院情况的满足度（仅很是满足）最高，凌驾60%；医院秩序维护、医院护工和餐饮治理的满足度（仅很是满足）均凌驾50%。

较高的满足度为更多医院将物业服务外包打下基础。未来我国的医院物业服务市场空间将继续释放。

2019年生长指数500强企业的医院物业服务总收入143.4亿元，和千亿的行业规模相比，医院物业治理领域另有很大生长空间。较为知名的国天物业、斯马特物业等企业，在整个医院物业中所占份额也不高，医院物业领域存在显着的碎片化现象，整个医院物业服务市场还存在庞大空缺，医院业态内的物业服务企业面临着辽阔的发展机缘。

基于样本的医院物业服务市场数据分析(一) 2019年度医院物业服务企业生长指数55.72019年，百强医院物业生长指数27.5，比2015年增加了20.7个点，复合增长率为41.90%。2019年500强医院物业生长指数为55.7，同比增长12.3个点，近两年医院物业服务生长指数出现加速上升态势。图1：2015-2019年度PMDI100医院物业生长指数走势(二) 医院物业治理规模分析1. 500强企业医院物业治理面积情况2019年，500强企业中有222家企业涉足医院服务，占比44.4%，500强企业医院物业总治理面积达2.60亿平方米，占500强企业总治理面积比例为1.94%，占行业总治理面积的比例为0.86%，同比增加0.13个百分点。表2：2019年500强企业医院物业治理面积情况从企业角度看，涉足医院物业服务的企业平均治理规模为117.03万平方米。

有79.28%的企业医院服务规模在100万平方米以下，有5.86%的企业治理规模大于500万平方米，有3.60%的企业治理规模大于1000万平方米。该业态中小型企业比例较高。从都会漫衍看，500强企业医院物业服务面积多漫衍于二、三四线都会。

图2：2019年度500强企业医院物业服务面积各都会分级漫衍2. 百强企业医院物业治理面积情况2019年，百强企业结构医院物业企业比例为70%。2012-2019年度，复合增长率为13.99%。

由于近年来，不少物业服务企业努力涉足医院物业服务，百强企业中涉足医院服务的企业数量呈上升趋势。图3 百强企业中涉及医院物业企业占比情况2019年，百强企业医院物业总治理面积为1.29亿平方米，同比增长40.11%，增速高于行业整体规模增速。而百强企业医院物业治理面积占百强企业总治理面积比例为1.43%，同比略有上升。

2019年，百强企业医院物业治理面积占500强企业总医院服务面积的比重增至49.66%，证明该领域领先企业市场份额较大。与此同时，百强企业医院物业治理总面积占整个行业的市场份额由2012年的0.09%提升至2019年的0.43%，讲明百强企业医院物业服务的集中度在漫步提升。图4：百强企业物业治理面积情况单元：万平方米2019年，百强企业医院物业的平均治理面积从2012年的48.3万平方米增至2019年的184.30万平方米，年均增长19.43万平方米，2017年至2019年的平均治理面积复合增长率为22.00%，近三年百强企业涉足医院服务企业的医院物业治理面积在快速增加。

图5：百强企业医院物业企业平均治理面积情况单元：万平方米 3. 500强企业医院物业治理项目情况2019年，500强企业结构医院物业企业治理项目总数为2599个，企业平均治理项目数量为11.71个，单项目孝敬面积为10.00万平方米。表3：2019年度500强企业医院物业治理项目情况从都会角度看，500强企业医院物业服务项目漫衍结构与治理面积的各都会分级漫衍相符。图6：2019年度500强企业医院物业治理项目各都会分级漫衍4. 百强企业医院物业治理项目情况2019年，百强企业结构医院物业企业治理项目总数为1229个，同比增长29.64%；2012年至2019年的复合增长率为33.22%，项目增长快速。

百强企业治理的项目占500强企业总医院物业治理项目的比例为47.29%。同时，百强企业医院物业服务企业平均治理项目数量从2012年的5.89个增长至2019年的17.56个，单项目孝敬面积连续增长，从2012年的8.20万平方米增至2019年的10.50万平方米。由此可见，百强企业在保持项目增长稳步提升时，新拓展医院物业项目的规模也有所扩大。

图7：百强企业医院物业治理项目情况单元：万平方米、个(三) 医院物业谋划绩效分析1. 500强企业医院物业服务收入情况2019年，500强企业医院物业服务总物业费收入达143.38亿元，占500强企业总物业费收入比例为5.39%，以1.94%的面积占比孝敬了5.39%的收入占比。表4：2019年度500强企业医院物业服务收入情况从企业角度上看，500强企业医院物业物业费收入均值为6458.67万元。500强企业涉足医院服务的企业中，有92.34%的企业医院物业物业费收入在1.5亿以下，有4.95%的企业医院物业物业费收入在3亿以上。医院物业领域大量企业的规模仍然较小，但头部企业的收入水平已经较高。

在222家涉足医院服务的企业中，有8家企业医院物业治理面积占比凌驾50%，有14家企业医院物业物业费收入占比凌驾50%，以收入为尺度，可以看出有14家企业为以医院物业服务为主导生长，占500强企业比例为2.80%。2. 百强企业医院物业服务收入情况2019年，百强企业医院物业费收入总值为70.18亿元，同比增长22.62%。与2015年的18.46亿元相比，增长了51.72亿，复合增长率为39.63%。2019年，百强企业医院物业物业费收入占500强企业医院物业的物业费收入比例为48.94%，头部集中度较高；占百强企业总物业费收入比例为4.27%。

百强企业中，医院物业以1.43%的治理面积，孝敬了4.27%的物业费收入。此外，百强企业医院物业费收入均值从2017年的0.80亿元增长至2019年的1.00亿元，复合增长率为11.77%；与平均治理面积变化相比，医院物业费收入增速（11.77%）不及医院平均治理面积的增速（22.03%）。图8：百强企业医院物业服务收入情况单元：亿元3. 500强企业医院物业物业费水平2019年，500强企业医院服务项目中，包干制仍为主流收费方式。从物业费单价看，500强企业市场竞争力高，治理优质项目较多，其平均物业费水平高于行业平均水平。

图9：500强企业医院物业收费形式漫衍情况图10：500强企业医院物业服务收费形式物业费情况单元：元/平方米·月从都会角度上看，500强企业医院物业服务项目中，一线物业费水平最高。图11：500强企业医院物业各都会分级平均物业费水平单元：元/平方米·月结构医院物业新赛道，收并购突破行业壁垒现在专业从事医院物业服务的物企在规模和数量上要远远少于其他业态，可是后勤服务市场的庞大潜力已经被一些物企注意到，开始成为这些物企新的发力点。

而医院后勤服务对专业性尺度要求较高，因此医院物业服务具有很高的专业壁垒，对于新进入医院物业业态的企业来说，收购已经具有相当履历的医院物业服务企业，或者与专业的医院物业服务企业互助是突破壁垒的重要手段。表5 2019-2020年6月医院物业收并购事件医院物业治理的生长前景和趋势(一) 行业尺度化建设亟需推进，准入门槛逐渐提高我国的医院物业服务属于新兴的服务工业，现阶段医院物业还没有行业尺度、地方尺度以致统一的全国性行业尺度，准入资格、业务规模、服务尺度、招投标订价等没有统一可依据的尺度。

而医院物业服务是一项有特别要求、技术性强、有一定风险和专业性强的事情，提供医院后勤服务的物业公司必须有专业性保障，才气确保服务质量。在很长一段时间内，由于缺乏可依据的尺度，医院在后勤服务公司的选择上，没有意识到医院物业服务的价值和重要性，更多的是思量成本因素，而忽略了服务的品质和专业性，行业准入门槛低，导致了市场的无序竞争和低价竞争。随着医院物业服务市场逐步生长，后勤服务的价值正在被市场所认知，越来越多的医院在遴选物业服务公司时，思量因素逐步多元化。

凭据医管家的市场调研效果，现在医院在遴选医院物业服务商时，最主要的思量因素是专业服务水平，然后才是投标价钱，此外还包罗公司品牌、客户口碑、连续稳定的互助关系和服务创新等多方面因素。2018年，国家取消了最低价中标、综合评分法中价钱权重的划定，价钱对于医院物业服务商的遴选的影响正在削弱，专业性和品质成为越来越重要的考察因素。我国的医院物业服务市场还未成熟，迫切需要制定行业尺度、地方尺度和国家尺度，以规范医院后勤服务行为，提升行业准入门槛，推动行业的有序竞争和市场化生长。(二) 综合服务能力和专业化水平成为焦点竞争力医疗机构的特殊性决议了其对后勤服务的专业性要求要高于其他业态，随着医疗结构的现代化水平不停提升，医疗设施越来越先进，对医院后勤服务的专业性要求还在不停增加。

具有综合服务能力的物业服务企业能够提供一揽子后勤服务解决方案，增加服务附加值，综合使用劳动力成本，能够为客户节约人力物力，到达降本增效的目的。医院后勤服务领域内的竞争将逐渐集中于专业化水平和综合服务能力。医院后勤服务对专业化水平和综合服务能力的需求带来了新的机缘和挑战，能提供专业的一揽子医院后勤服务的后勤服务商将更具竞争优势。

专业的医院物业服务企业可以找准定位，有效整合资源，深耕医院物业领域，提升专业化水平和综合服务能力，增强市场竞争力。非医院物业服务企业想要进入医院后勤服务市场，可通过收购专业的医院物业服务企业等手段，造就自己在医院物业领域的专业服务实力。(三) 后疫情时代，智慧化生长趋势更显着云盘算、物联网、移动终端等信息技术不停生长，对医疗和物业行业也发生了颠覆性的影响。

医疗行业的智慧化建设不停推进，医院物业治理行业也日益重视科技赋能，通过智慧化手段升级物业服务能力。现阶段医院物业服务企业已经取得一定的智慧化建设成就，2020年的疫情让智慧物业的优势越发凸显，在反抗疫情历程中发挥了特殊作用。如国天物业2016年上线的国天云APP，包罗羁系端、调理端、医护端、员工端和患者端五大端口，其中患者端将是这套系统未来开发与服务的重点。

国天云围绕患者需求，已逐步增加了跑腿、陪护、订餐等服务，为公司在物业服务费以外又新增了部门收益。医废模块实现了医疗垃圾收集、运输、处置惩罚等等全历程的闭环治理，在反抗疫情历程中发挥了重要作用。

斯马特物业设立一站式服务中心-智慧斯马特，秩序治理服务、布草治理、保洁服务、配套服务、运送服务、陪护服务、能耗治理、备件耗材治理、医废治理、设施设备治理、后勤外保证理、设备维保工程服务等均可一站式解决；医院家智能系统经由十几年的生长已经升级到4.0版，以人性化、专业化为焦点，融合现代数字技术和智能技术，实现滴滴抢单、服务质量监控追溯、医院新风系统自动调治等功效，再造医院后勤服务流程，赋能员工、赋能医院、赋能生态，提供高效、精准、便捷和绿色服务。医疗行业的智慧化生长趋势下，医院设施更新换代，对医院后勤服务企业提出了智慧化建设要求，推动了智慧物业观点在医院物业领域的普及。现在相比医疗行业自身的智慧化建设水平，医院物业另有较大差距，为医院物业服务企业举行智慧化建设提供了较大的生长空间。深入相识医院后勤生长需求，以智慧化手段实现节能控制、现场宁静监控、服务流程羁系等功效，提供成本低、服务优质的一体化解决方案将成为医院物业服务企业的主要生长偏向。

(四) 行业服务内容日益富厚，业务拓展空间大最早期的医院后勤服务主要以保洁、运送和保安等内容为主，服务规模狭窄，属于劳动麋集型的作业方式，对专业能力要求不高。随着经济生长，医疗机构对后勤服务的需求徐徐多元化，医院后勤服务包罗内容也逐渐增多，对后勤服务企业的专业性要求也越来越高。如近些年国家对节能减排加大了治理力度，公立医院因此发生了节能减排的后勤服务需求，能够建设能源治理平台、提供能耗分析和预警功效、资助医院实现节能减排的物业服务企业自然更受医疗机构青睐。

现阶段的医院物业服务内容还包罗医疗垃圾处置惩罚、医疗垃圾消毒、能源治理、救护车治理、停车场治理、洗衣房治理、护工服务、餐饮服务等基本服务内容，以及无人便利店、充电桩等增值服务。医院作为一种特殊的物业服务场景，对物业服务企业来说，转变思维仍然有大量新的盈利点可以挖掘，为医院后勤服务提供辽阔的发展空间。

物业服务企业可以在做好现有业务的基础上，深挖医疗机构和患者的个性化需求，提供越发多元的、能够展示专业度的医院物业增值服务，或可进一步拓宽服务内容，增加收入泉源。

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